Η διαχείριση εξ αδιαιρέτου ακινήτου είναι πολύ δύσκολη, γιατί πρόκειται για ένα μεγάλο μέρος των ιδιοκτησιών στην Ελλάδα. Εξ αδιαιρέτου κτήση κάποιου ακινήτου σημαίνει ότι περισσότεροι από ένας ιδιοκτήτες αποκτούν από κοινού το ακίνητο αυτό, π.χ. σε περίπτωση κληρονομιάς.
Όταν την κυριότητα ενός ακινήτου την έχουν περισσότερα από ένα πρόσωπα, τότε μιλάμε για συγκυριότητα, κατά την οποία κάθε συγκύριος έχει από ένα εξ αδιαιρέτου μερίδιο από το κοινό ακίνητο. Σε αυτήν την περίπτωση, καθένας από τους συνιδιοκτήτες του ιδίου ακινήτου έχει το δικαίωμα να κάνει χρήση του κοινού ακινήτου, εφόσον αυτή δεν εμποδίζει τη χρήση των υπολοίπων.
3 Επιλογές στη διαχείριση εξ αδιαιρέτου ακινήτου!
Όταν κάποιοι αποκτούν από κοινού ένα ακίνητο από κληρονομιά, το πρόβλημα είναι ότι συνήθως δεν συμφωνούν σχετικά με το μέλλον του εξ αδιαιρέτου ακινήτου τους, δηλαδή αν πρέπει να πουληθεί ή όχι. Ακόμα μεγαλύτερο γίνεται το πρόβλημα, αν το ακίνητο δεν μπορεί να κατατμηθεί ή να μοιραστεί σε ίσια μέρη με κάποιον τρόπο.Η διαχείριση εξ αδιαιρέτου ακινήτων είναι σχεδόν πάντα δύσκολη και περίπλοκη. Όπου εμπλέκονται πολλοί συνιδιοκτήτες, συγγενείς ή κληρονόμοι, οι οποίοι δεν μπορούν να συνεννοηθούν, είναι πολύ δύσκολο να αναλάβει κανείς πρωτοβουλία για την αξιοποίηση της περιουσίας.
Δικαστική Διανομή εξ αδιαιρέτου ακινήτου: Σε περίπτωση διαφωνίας για την εκμετάλλευση του ακινήτου, εκείνος από τους συνιδιοκτήτες που ενδιαφέρεται περισσότερο από τους άλλους να εκμεταλλευτεί το μερίδιό του, είτε επειδή έχει ανάγκη τα χρήματα, είτε επειδή θέλει άμεσα να το αξιοποιήσει (εκμίσθωση, ανακαίνιση, πώληση), έχει τη δυνατότητα από το νόμο να προσφύγει στο δικαστήριο και να να ζητήσει τη δικαστική διανομή του ακινήτου. Με αυτήν θα ζητάει χωρισμό των μεριδίων, ώστε ο καθένας από τους συνιδιοκτήτες να πάρει το μερίδιό του και να το διαθέσει όπως θέλει. Να σημειωθεί εδώ ότι το δικαίωμα για διανομή ακινήτου δεν παραγράφεται, οπότε μπορεί να ασκηθεί οποτεδήποτε.
Αυτούσια διανομή εξ αδιαιρέτου ακινήτου: Η αυτούσια διανομή ενός αγροτεμαχίου, οικοπέδου ή κατοικίας μπορεί να γίνει, εφόσον είναι δυνατή η διαίρεση του ακινήτου σε μέρη, ανάλογα προς τις μερίδες των κοινωνών, δίχως να μειώνεται η αξία του. Αυτό μπορεί να γίνει, αν με αυτό το μοίρασμα δεν παραβιάζονται πολεοδομικοί κανόνες, π.χ. αν μπορεί να χωριστεί ένα οικόπεδο δύο συνιδιοκτητών σε δύο άρτια τμήματα.
Πώληση με πληστηριασμό εξ αδιαιρέτου ακινήτου: Η διανομή ενός ακινήτου, όταν δεν είναι δυνατή η αυτούσια διανομή, γιατί δεν μπορούν να προκύψουν άρτια και οικοδομήσιμα τμήματα του ακινήτου, μπορεί να γίνει και με άλλον τρόπο: με πώληση όλου του ακινήτου με πλειστηριασμό και διανομή των χρημάτων, ανάλογα με τη μερίδα, το ποσοστό, δηλαδή, κάθε συνιδιοκτήτη. Έτσι, ο κάθε συγκύριος θα μπορέσει να πάρει το ποσό των χρημάτων που του αναλογεί.
Υπάρχουν περιπτώσεις όπου ο ένας συνιδιοκτήτης ασκεί αγωγή διανομής κατά των υπολοίπων, με την οποία ζητάει τη διανομή με πλειστηριασμό, όμως κάποιος από τους άλλους συνιδιοκτήτες ζητά από το δικαστήριο την αυτούσια διανομή, εφόσον αυτή είναι δυνατή. Σε αυτήν την περίπτωση, το δικαστήριο είναι ελεύθερο να δεχθεί είτε το αίτημα για πλειστηριασμό είτε το αίτημα για αυτούσια διανομή. Το δικαστήριο θα κρίνει πώς θα εξασφαλιστεί καλύτερα το συμφέρον των κοινωνών και η καλύτερη οικονομική εκμετάλλευση του ακινήτου από τους συνιδιοκτήτες του. Το κυριότερο στοιχείο που θα επηρεάσει τη δικαστική απόφαση είναι η εξυπηρέτηση του συμφέροντος των συνιδιοκτητών (κοινωνών).
Να σημειωθεί, επίσης, ότι πολλές φορές, κάποιος συνιδιοκτήτης εμποδίζει παράνομα ή αυθαίρετα τον άλλον να χρησιμοποιεί το κοινό ακίνητο, κάνοντας αποκλειστική χρήση του ακινήτου, Αυτό συμβαίνει κυρίως στην περίπτωση των συζύγων που κατέχουν από κοινού ένα ακίνητο, το οποίο, αν το ζευγάρι είναι σε διάσταση ή έχει πάρει διαζύγιο, χρησιμοποιείται αποκλειστικά από τον έναν απ’ τους δύο. Ο σύζυγος, σε αυτήν την περίπτωση, δεν δύναται να εκμεταλλευτεί το ακίνητό του, ούτε με ιδιοκατοίκηση ούτε με ενοικίασή του.
Όπως προείπαμε, όταν η κυριότητα ενός πράγµατος ανήκει σε περισσότερους εξ αδιαιρέτου, κάθε κοινωνός έχει δικαίωµα να κάνει χρήση του κοινού ακινήτου, εφόσον αυτή δεν εµποδίζει τη σύγχρηση των λοιπών κοινωνών. Αν το ακίνητο χρησιμοποιείται αποκλειστικά από τον έναν κοινωνό, δικαιούνται οι υπόλοιποι, ακόµη και αν δεν πρόβαλλαν αξίωση για σύγχρηση, να απαιτήσουν από αυτόν που κάνει αποκλειστική χρήση, αποζηµίωση. Για παράδειγμα, ο πρώην σύζυγος – κοινωνός, που δεν χρησιμοποιεί το ακίνητο, δικαιούται να ζητήσει ως αποζημίωση από τον άλλο κοινωνό – πρώην σύζυγο, που το χρησιμοποιεί αποκλειστικά, μέρος του μηνιαίου μισθώματος που θα έπαιρνε από την εκμίσθωση του ακινήτου, ίσο με το ποσοστό της συγκυριότητάς του στο ακίνητο.
Συμπερασματικά, η διαχείριση ενός εξ αδιαιρέτου ακινήτου πολλές φορές δημιουργεί προβλήματα, τόσο αναφορικά με την κοινή χρήση ή εκμετάλλευσή του, όσο και στην περίπτωση που ένας από τους συνιδιοκτήτες θέλει να πουλήσει το ακίνητο και οι υπόλοιποι αρνούνται. Σε αυτήν την περίπτωση, κρίνεται απαραίτητη η άσκηση αγωγής διανομής, η οποία είναι μια ιδιαίτερα χρονοβόρα διαδικασία, μέχρι να βγει η τελική απόφαση. Για το συγκεκριμένο θέμα, αρμόδια είναι και τα τεχνικά γραφεία.
Πριν την αγωγή διανομής, καλό θα ήταν να γίνει μια προσπάθεια εξωδικαστικής διανομής, με στόχο την εκούσια διανομή, αν μπορεί να γίνει, ή την από κοινού εκούσια πώληση του ακινήτου, η αγορά μεριδίου από τους υπόλοιπους δικαιούχους, η οποία συμφέρει περισσότερο σε σχέση με τον πλειστηριασμό.
